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ag捕鱼葡京:如今开发商必选的几道送命题

2019-09-11 08:29:55 和讯名家  真叫卢俊
     前阵子大量的开发商发布自己的半年报,几乎都在说着好消息,看到的都是各种利好的数字
本文来源:http://www.sss887.com/www_mydrivers_com/

菲律宾申博娱乐官网,但近日,百度上的莆田系广告有东山再起的趋势。更诱人的是,政策之下,安置职工所需费用大多可以通过(本应优先清偿担保债权人的)担保财产变现获得,地方政府无需自掏财政腰包。下午2点到2点30分是我们的演示时间。”他说,在这400多家平台中,在证监会等相关部门有登记备案的,“就十几家”。

  2003年召开的全国企业破产审判工作会议总结了上世纪九十年代“依法破产”的实际意涵:在国企改革难以避免地造成债权人损失的现实情况下,“依法破产”的目的在于尽量减少债权人损失,减轻社会震荡。事实上国内市场已经有一些企业在做这样的事,但把视频创作者的服务平台与培训结合起来将是更完整的商业模式与价值链接体。如果某一类资产被过度追捧,那说明了这类资产长期来看在丧失性价比优势,其次也说明了对立面的资产肯定是被冷落了。2017年最难抢票时间将出现在1月25日(腊月廿八),其次是腊月廿四(1月21日)和腊月廿七(1月24日)。

第二、策略激进通常来看,很多行业所谓的“先驱公司”,都希望自身能成为这个行业的平台,就像VR领域的Oculus、HTC、索尼、三星,都在打造自身的生态希望。  爱奇艺运营副总裁耿晓华:  可能有一些已经淡出了我们的视线,所以相对来说,其实真正能够在这个市场上去掏钱买剧的家数少了。这些行业的特征是传统的IT架构,努力地去实现转型。她还向媒体要采访费。

  有趣的是,我问了一些公司的员工的内部感受,其中一个的回答特别有趣:

  公司业绩这么好,怎么工资都不给我们准时发。

  这或许就是如今的房企,谈不上打肿脸充胖子,但是多少都在咬碎钢牙吞肚子的感觉。

  后来,我找到一家上市公司的总裁,有一次一对一的沟通,他和我不紧不慢的聊了下如今他们面对的恶劣市场,用他的一句话来说,就是:

  步履薄冰

  因为很多东西,变得和以前不太一样了

  01

  首先,最重要的是,突然发现以前的经验统统没用了

  这是让他们最没安全感的事情,过去楼市总有经历一些不太好的市场,但是多数房企都能扛过来,因为他们过去20年的开发经验积蓄了一些规律

  但是从2018年开始,这些规律似乎就一夜之间就失效了

  比如说三年一个周期,这个规律几乎支撑了所有房企过去十年的发展,所谓的逆周期拿地以及等待盼春天几乎都是在这个逻辑下构建的。

  但是现在的市场已经没有过去那种短周期高频波动的场景,伴随而来的是极长的低谷期,看不到头的冷

  所谓的长效机制,真正意义上在市场里形成了,所以在这个市场里,手里的项目要不要快点卖了,当下要不要继续拿地,面对资本多少成本融资合适,这些方法论一切都失控了

  他和我说,如今项目定价,会制定三个价格,一个是当下可以卖的价格,一个是2年后持续下滑的价格,第三个是预售证可以给的价格,三个价格里取最低的,如果还能做才会拿这块地

  可以看出房企各种决策背后的举步维艰

  伴随着周期论同步消失的还有保本价这件事,这个事让开发商在过去的两年时间里吃尽了苦头,回过头来看,土地多少钱和房子能卖多少钱没有任何关系

  没有人承诺说土地贵了未来房子一定就可以更贵,事实也同样是如此。也因为这一点,让多少开发商冷静下来,招拍挂也少有了往常的激情岁月

  也正是因为时间的洗礼,让总裁们突然领悟一件事情,过去的种种理论,本质上只是经验,他并不是真理。

  如果地产还像20年前的规律一样运营,或许这些经验都是对的,但是如果游戏规则变了,那么那20年的经验或许也就成为了教训

  而这教训是巨大的,因为在当下如此敏感的时间点,依然需要老大们继续去学习和研究市场,当下市场里要利润还是要规模,要高质量还是要高增长,要发展还是要安全,要好市场还是弱竞争,要专业化还是多元化……每天成千上万个问题都在老板脑子里环绕。

  所以你可以感受到如今行业内的百花齐放,比如你看到碧桂园去做机器人,看到恒大去做新能源汽车,看到融创去拍电影,包括万达做不做房地产每年都在变……各种各样什么都有

  每个老板对市场有一点点细微判断的不同,做的决定也就会不同

  你可以理解为创新,你也可以这里面很多的试验最后都是失败作为结尾,悄无声息的结束

  02

  那地方城市会想要什么样的开发商,这也是我最近一直在思考的话题,因为你只有适应了这个城市,这个城市才有可能让你扎根深根,赚一票就走人的模式越来越不行了,因为我们发现好的城市并没有想象中那么多,这一点要珍惜

  先明白一点,就是这个赛道一定会越来越微利,微利到尘埃里,不是说整个社会不允许开发商赚钱,而是一定要营造一个微利的商业环境,让一些没脑子只有钱的开发商进不来

  过去有一段时间房企确实被劣币驱逐良币,因为钱太好赚了,而外面比你有钱的公司多了去,所以都进来了。

  未来你必须要接受这一点才能吃这口饭,要么你就不要做了

  那怎么理解微利模式,不是说一个城市你有十个项目每个项目都微利,这种模式依然可以理解为暴利,因为我们的周转速度太快了。

  如果没有意外地的话,一个城市十个项目,会让你3个亏损,4个打平,3个盈利,这样整盘下来还能赚一点点

  这个时候深根的意义就出来了,因为如果你只有三个,可能就是2个亏损1个打平,并且地方城市也更愿意把资源倾斜到深根的那一方

  第二个必须要接受的现实就是必须要做好产品,这也不是什么高大上的理由,道理也很简单,特别是核心城市进入到城市化深水区,如今处于老城升级的阶段。

  而一二线城市用旧改代替棚改本质上说明了一个趋势,就是昂贵的城市,拆迁的代价实在太大,拆不起,所以用旧改来代替

  换句话来说,但凡现在出让的土地,地方政府也不会允许你造一般的产品,因为如果产品差再加上未来50年拆不掉,那么区域成为贫民窟的可能性是极大的

  所以表现就是如果你做不来精菲律宾申博娱乐官网装修,做不来PC工艺,做不来持有运营,可能地就不让你拿了,现在这种情况在上海(楼盘)太普遍了

  另外不要以为这个是我们的特色,日本过去也是这么过来的,所谓的消费升级都是逼出来的,当年也是一大批土豪造了一波烂房子之后,逼着做现在的百年宅

  所以你看到大家在说的美好生活,不是意识觉醒,而是必须要做的一道题目,不会做那就再见好了

  03

  最后一步,也是最艰难的。我们曾经以为被我们干掉的港资企业,如今让我们非常难受

  之前写过一篇文章,和大家说过港资回来了小心,港资全面恢复拿地了

  港资的回归拿地,更多的是因为对于地方政府来说,更希望企业拿地可以有更多的自有资金,在这样的氛围下,港资具备更大的竞争力

  不少房企也认识到自己的短板,过去十年开发囤积下来的资产,本质上都不是资金,今年不少二三线城市的商办都在半价出让,鸡肋已经快变成鸡骨头了

  所以很多企业开始学习港资,试着有没有可能像港资一样可以靠资产和租金进行永续经营,这样的模式是最容易抗风险的,你看现在所有的港资都不怎么拿新项目,但是企业活得好好的,没意外的话未来一百年也可以活的好好的,而且总是能够拿到特别优质的好项目好地块

  他们在任何世道里都不会慌,因为家里的资产就像奶牛一样一直在产生租金

  而他们之所以可以活的那么好,是因为租金足够的多,而租金足够的多,是因为企业的净资产足够的庞大

  比如说新鸿基,净资产都6000亿了,而我们头部的三家开发商,销售额飞到天了,但是净资产只有2000-3000亿。

  换句话来说,我们忙活了20年,家底还不够厚

  但是时间似乎不太等我们,因为未来的土地出让大家要求持有要求运营,如果我们不能掌握港资这种模式,可能他们会越来越强,我们就慢慢的挤压出市场

  所以你看到2018年开始,都在成立长租公寓的部门,商管部门,大资产部门……但是一年下来这些部门最大的变化就是,开掉当初临时调配过去的地产人,转而招聘一些非地产人加入

  为什么,因为地产人太习惯花大钱做短频快的事情,对于运营以及持有并且赚租金这种小钱,一没耐心二没能力,所以很难适应下来

  所以没意外的话,未来会有地产人失业,理由就是开发商必须要开辟这块业务,而大部分地产人的能力是不够的

  所以各位稍微上帝视角看下如今各个房企的老板们,你会发现他们的团队是这样的,需要扩人做新业务,而这块业务短期内不产生收益但又需要持续的投入。

  另外地产开发的老本行越来越微利,单个项目时不时的还亏损,地产人很多又被抽走或者平衡总人力成本被开掉。所以一家公司几乎两头都是受堵的

  05

  并且在时间这个维度,也没有太多的站在开发商这边

  全面横盘的时代,菲律宾申博娱乐官网房价的涨幅已经盖不住地价的利息了,高位拿地的开发商必须要做的决定就是,现在亏还是以后死。

  而且需要注意的是,现在亏不代表现在活,如果手头的项目没有足够多到支撑现金流,亏损也只会加速现金流的枯竭

  这三个躲不掉的问题,每天都会环绕在不同房企老板的头上,每天都在做着选题,而这些题目几乎都是送命的

  我做了一件有趣的事情,把所有上市公司的半年报的一些关键字统计了一下

  发现关于现金的频率出现了41次,收购总计36次,降杠杠一共出现了20多处,回款出现了40次。而周转出现了6次,高/快周转出现了0次。

  各位从这样的字眼不知道是否能够感受到内部的不安

  难不难,几乎每个都是方向,但是每个方向都意味着要放弃很多很多,舍不舍得甘不甘心已经是一个大问题。

  这一轮的考验,考验的不是房企,而是房企的老板。因为各种原因崛起的房企老板,没有意外的话也会因为各种原因的沉沦

  而对于大多数地产人来说,似乎也只能等待命运的安排

  06

  所以各位购房者发现没有,快买快卖的开发商如今有多痛苦,各位一定不要成为他们一样的快枪手

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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