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新宝6下载:上海买1500万房子的客户开始变少了

2020-06-29 07:57:00 菲律宾申博娱乐官网 
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本文转载自公众号:“真叫卢俊”

今年,上海很多地段不错的项目都相继开盘。这项目跟商量好了一样,扎堆在上半年来了个集体亮相

比如一些,很多年都没有消息的盘,都陆陆续续推到市场上,比如说金桥的瑞仕,还有徐汇的永新城,还有西康路989,甚至老牌豪宅翠湖天地……

这些项目出来,我还蛮吃惊的,不管是新房加推,还是二手形式面世,我都没想到这些项目还会有房源出售,有一些都是十几年的老项目了,为什么按耐不住躁动的心,都选择此刻出道

其中,我想很大一部分原因就是,市场上豪宅客户,不多了

01

今年算是罕见的豪宅年,上半年豪宅项目扎堆,有钱人的房票,都被消耗的差不多了

这是最直观的现象

今年上半年,几乎认筹比超过100%的项目,都是来自于豪宅项目,或者说是中高端的楼盘。比如,总价在2700万到1个亿的碧云尊邸,认筹率280%;还有中海汇德里,认筹率311%;滨江凯旋门、上海湾豪庭、绿地海珀外滩……这些豪宅认筹比都高的吓人

这是上海前五月成交排行版,其中八九万单价以上的,就将近10个。如果你经常有关注上海成交排行,你会发现,比较靠前的,都是以量取胜的刚需盘,很少出现豪宅盘扎堆在某时间段集中成交的

这些豪宅大部分也都是以日光结束。就是整个上半年,上海楼市买豪宅,买出了抢白菜的既视感

这张分布图可以看出,上海五月份成交总,你很难看到8万单价以上的占比能够达到整个成交的小半,8万以上和10万以上的差不多占将近40%的数据

所以,这波操作下来,还没有开盘的豪宅都急了,再不开盘,客户都被其他竞品搂走了

甚至整个上海现在出现了总价段竞品。自己项目已经不是以板块以及周边板块等这种地段竞品的打法,而是以总价段为竞品

02

豪宅扎堆,竞品分流,客户的选择已经从跨区域,到全上海买房

总价范围在1500万以上的客户,真的是跨区域看房,满上海买房,就是说,整个上海这个总价段范围的客户都在被分流

我们曾多次说过这样的观点:1000万总价以下的购买力,在上海出奇的多,密密麻麻数都数不过来,开发商只要脑子没抽筋,设计一些奇葩户型,只要位置不错,都会被抢光

因为整个市场,800~1000万这个总价段,属于僧多粥少的状态,只要有产品,没有差到极致,都会被抢光

但是1000万以上就不行了,一旦到了这个总价段位,每增加100万,客户就被分流掉一批

这也是为什么,市区的豪宅,都把房子的总价控制的非常低,甚至一些内环的项目,出现了90平不到的三房产品,其中最大的原因就是控制总价

比如,1000万,买外环的三房,还是买内环的两房,你可能会犹豫。但是1000万,买外环的大三房,还是买内环的小三房时,我想大部分手上不止一套房子的客户,都会毫不犹豫的选择买内环的小三房。毕竟不止一套房的情况下,地段为王是恒古不变的真理

而到了2000万上下的客户,这个总价范围选择的空间就更大了

甚至可以说,这个总价范围,在全上海任何一个黄金地段,都可以选到还不错的房子

而,恰好今年豪宅的推量非常集中,这个总价范围的客户,几乎每一个推盘出来的项目,都可以去挑挑拣拣的看一看

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最关键的是,总价段超过1500万以后,市场上的竞品可不止一手房,连二手房也同样会截流客户

在上个月,卢俊和兔博士的创始人在一直播做过一场直播《哪些房子最抢手》,有兴趣的朋友可以回过头再去看看,当时,有过数据就是,二手房什么价格段最容易出笋盘

答案是1500万以上的房子

各位可以看一下,在兔博士APP中,有一个关于房东溢价系数的公式,即房东挂牌价,除以最终成交价格,估值系数为1,高于1,溢价就高,低于1,降价空间大

那么在图标中,我们是可以看到,低于估值系数成交的,都是在1500万总价范围的。也就是说,1500万的房子,更容易淘到笋盘

也就是说,如果你的预算,已经有1500万以上的话,那么,你在整个市场上的选择是非常多的,可以是位置好的一手房,也可以是产品好的二手房

因为对于这个价格段的二手房房东来说,整个上半年,不管是因为市场也好,还是疫情后遗症也好,这个价格区间的房东,可能需要周转资金也好,就是整个用钱的渠道是非常多的。也最有可能会大幅度降价

就好比,同样的房子,降价10%的情况下,1500万的房子直接降的就是150万。而同样的,500万上下的房子,是不太会愿意降10%

原因也很简单,房子总价在500万上下的客户,有可能只有一套房子,卖掉也是为了置换,而不是其他用途,如果降价幅度非常大的话,他可能就买不到自己想置换的房子,那宁可就不卖,所以也不会降价

所以,整个上半年看下来,你可以观察下中介的转发数量,豪宅笋盘的概率是很大的

而且,上半年二手房的成交,中高端楼盘也占据了不小的比例。这点我们之前也有讲过,中高端的项目今年成交非常的好

所以,对于1500万以上的客户来说,可以选择的空间和范围,是远远高于1000万上下的客户

所以我们之前的建议也一直讲,如果可以的话,把预算稍微调高一些,那么选择的范围也相对更大一些,买到好房子的概率也会更大一些

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之前我们说过,市场上改善的客户,全新购买力是不多的。大部分都是依靠置换,也就是说,不管是银票,还是房票,都是靠卖掉,再买入

但是,对于1500万以上的客户来说,置换的难度是比500万上下来的更困难的

据了解,一套1500万上下的二手房,其置换的周期会比500万上下房子周期来的更漫长

甚至在前面几年的数据显示,整个周期要达到1年左右的时间

比如,前面两年的数据看下来,整个2018年二手房住宅平均成交周期是115天,而市区的二手房成交周期与郊区相比,普遍较长

与之相对应的是,总价范围在300万以内的,成交周期最短。而价格越往上走,成交周期越慢,甚至到了1500万往上,甚至是2000万的时候,周期就被无限拉长

而到了2019年的时候,上海二手房成交周期中,周期被拉的最长的,是1500万总价范围的,平均的周期也在200天左右,甚至溢价空间也非常大

可以说,今年上半年的豪宅客户,也是上海横盘2年多的时间,积攒下来的一批豪宅客户集中释放。这波韭菜割完,下一茬周期可能需要很久

这也是我们看到的,为什么现在豪宅都赶着在上半年集中推量,就是趁着豪宅客户还有,大家在做最后的收割

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以上说了这么多, 我想,不管是对于任何客户而言,今年都是置换年。只不过相比于1000万以下的客户来说,市场对1500万以上的客户显得格外的宽容

因为,整个上半年,从来没有过的现象就是,豪宅都像刚需盘一样,全都冒出来了

以前,我们说豪宅留着慢慢卖的。今年全都是日光

我想,这些好项目怎么突然都出来了,还是扎堆集中推盘

也许很大一部分原因是来自于疫情的影响。大家对于今年的楼市信心不足。所以地产公司都需要大量的流动储备资金用来过冬

所以,很多捂在手上很多年的,或者还没有急着开的项目,都拿出来换取资金

而为什么,豪宅的客户一下子也冒出来了呢?

一部分,是我们一直倡导的观点,不管任何时期,只要有好产品,就从来不缺购买力

其次,横盘了2年的上海,原本到今年,就是爆发的一年,大家掰着手指头算日子,两年多的上海没有上涨,就是在跌。况且限价之下,能够买到好地段的房子,也不失为一种购置优质房产的策略

而且,我想,也有一部分人,因为疫情,想要置换优质产业也好,因为手上闲置资金无处安放也罢,甚至希望趁机捡便宜……各种原因都有吧

只是谁也没有想过,所有的原因集中在一起之后,形成了这样一个蔚为壮观的豪宅年

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2020上半年是有钱人的天下

前滩三湘名邸的认筹率,也突破了之前东方惠礼的556%,差不多将近700%

它的半日光是最火爆的了

但也有一些豪宅认筹并不算十分理想,甚至很多都未公布数据

接下来,留给豪宅项目的时间真的不多了,毕竟,豪宅的客户已经被集中消耗了

而那些留下来的,还没买到房子的,预算在1500万以上的漏网之鱼,也恭喜你们,到了下半年,基本上,可以安下心,慢慢的,挑挑拣拣了

以上为正文,来自咸鱼

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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