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必威代理管理网手机最高占成:叶剑生与观点对话:燕邻资本要做住房租赁的REITs

2020-11-21 10:01:26 观点地产网 
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观点地产网 “因为我是从房地产行业走出来的,比较着眼于时间上的价值,但是很多人想赚快钱。”

财务出身的叶剑生,有着这个行业保守、稳重的特质。自2004年以来,叶剑生历任合生创展财务总监、佳兆业财务副总监、副总裁、执行董事兼总裁等职务,并帮助佳兆业集团完成香港上市。

离开佳兆业之后,他加入复地任副总裁兼CFO。2015年离职后,叶剑生开始筹备针对存量物业市场投资基金,也是这时候,燕邻资本诞生了。

“这个市场太大了,大到很多人当时都没有看到,像美国一个做公寓的REITs可以做到300亿美元。而且创业一定要做最难的事情,这才有挑战性,别人想用十年做的事情,我用二十年做。”

叶剑生察觉到长租公寓未来是一个庞大的市场,基金初始阶段也专注成为长租公寓运营商的“二房东”——由基金与存量物业业主签订长期租赁合同并出资改造,然后委托长租公寓运营商进行日常运营。

不过,随着近年来一些机遇的出现,燕邻资本也在探索由原有的包租、机构二房东的模式切换到重资产模式。

燕邻资本创始人兼CEO叶剑生

切换重资产

“不是说分散式不好,而是我们有自己的初衷。”作为一家专注于长租公寓投资的基金管理机构,创始人兼CEO叶剑生对燕邻资本要走的路有很清晰的认知。

这是燕邻资本成立的初衷,叶剑生告诉我们,燕邻资本设立的目的就是成为租赁住房的REITs,这意味着一定要重资产方向,一定要做集中式。

作为一个资产持有者,燕邻资本将租赁住房看作是房地产属性很强的实体,而不是互联网属性很强的实体。

“我们会由原有的包租、机构二房东的模式,在明年切入到重资产模式。”这意味着,燕邻资本将从“出租”模式,切换到从建造到持有,再到出租的模式。

“之前为什么做机构二房东?因为在三年前的确没有这种特殊目的用地推出,我们只能作为机构二房东,这种机构二房东又恰恰能够解决现有市场上公寓运营商碰到的问题。”

原因在于,公寓运营商是一个轻资产的服务机构,应该更多专注在纯轻资产服务,燕邻资本扮演机构二房东角色,正是希望能够承担投资功能,做好物业管理,让公寓运营商能够在服务领域进行锻炼,发挥优势、培养团队、建造服务标准。

不过现在,叶剑生看到了重资产的机会。他分享称,如今适合这种模式的土地已经开始出现,包括上海工业用地性质的改变、R4用地与当地国企的合作以及北京集体经营性建设用地的合作,这些都提供了很好的素材。

“也只有这种低成本的素材,才有可能建造社区化的租赁住房。我们不太会去强调这是一个公寓,更希望这是一个居住的空间,统称为租赁住房,社区化。”

据悉,燕邻资本已经在北京、广州、上海等地进行重资产项目,有一些整体接盘在建工程,有一些和当地集体经营性建设用地持有方进行合作。

叶剑生表示,燕邻资本已经营建了一个生态圈,和公寓运营商魔方、窝趣、旭辉领寓等都建立了非常好的战略关系,这些都为未来做社区化重资产奠定了基础,接下来就是要拿到地。

“我们希望从原有的存量物业基金里面收购,也要把前面开发过程植入进去。开发环节非常有价值,但大部分美元基金很恐惧这件事情。”

不过,拥有多年房地产从业经验的叶剑生知道,重资产的风险是完全可控的,完全能够获得非常低的土地持有成本,作为收租的支撑。

租赁REITs未来

不过,要做重资产,就要面对资金沉淀的问题。

“一个是国内C-REITs,我认为这个通道会打开。第二,国外一些大型养老基金对国内比较稳定的租赁住房REITs,也是一个很好的退出渠道。”

叶剑生预计,未来三年内,在公租房乃至人才公寓房领域会有机会跑出第二个REITs产品类型,购物中心和办公楼此类商办物业会成为第三批。

在此之外,一些机构投资者参与到住房租赁产业投资,则是另外一种途径。叶剑生称,这种途径经常被大家忽略,经过近年不断沟通和交流,一些机构投资者已经参与到整个投资中,不管是重资产还是中资产,都尝试在租赁住房领域做一些投资,比如申万宏源(000166,股吧)等券商,香港的凯龙瑞集团等等。

不过,叶剑生很清楚,目前在公募市场上,长租公寓仍没有机会,原因在于现在还缺乏核心资产。

“中国经过十几年地产业的蓬勃发展,现在大家持有的住宅按照租息率来算2%不到,2%不到的资产凭什么在公募市场上吸引机构投资者?我认为没有机会。”

不过,现在不代表未来。叶剑生称,集体经营性建设用地,目前上海特有的租赁住房用地,包括一些工业用地和城市更新改造用地,这类资产会是第一批出来的租赁住房公募REITs资产。只有这些资产出来之后,长租REITs才有机会。

“我预期是三年,为什么?前三年上海推出了一百多块R4用地,在未来三年陆续会有很多产品跑出来,我认为是有机会的。”

按照叶剑生的判断,整个租赁行业目前还处于山脚下,最核心的是把资产做大,要先用规模优势、品牌优势把一些大社区低租约资产集中起来,这个原材料是最关键的。

没有好的材料,巧妇难为无米之炊。他分析,有了材料之后,就要找厨师,也就是靠谱的公寓运营商;最后要有对这些厨师的管理机制。

“万一炒糊了怎么办?我的观点很简单,要跟投。这锅菜里面有部分成本,可能5%到20%成本是厨师要投的,如果能够卖更好的价格,就奖励更多的钱,如果卖不出好的价格,就要有制约。”

也就是说,燕邻通过整合优质的资产、靠谱的公寓运营商、好的管理机制,确保整个链条的安全和高效。

以下为观点地产新媒体对燕邻资本创始人&CEO叶剑生的采访实录:

观点地产新媒体:今年疫情是绕不开的话题,一二线城市出现返工潮和失业率上升的情况,长租公寓也受到不小的影响,燕邻资本专门投资长租公寓,公司在这期间有没有做一些投资策略方面的调整?

叶剑生:我认为,疫情是阶段性的,长期来看中国租赁人口还是会不断上升,并且租售并举是国家的长期战略,我们不会改变初衷,会坚持在租赁住房领域里不断加码。

尤其在一线城市,包括核心二线城市。比如武汉,疫情后我们项目上出租率涨的非常厉害,2-3个月就到了86%的出租率。只要选对城市,选对地址,我认为公寓的出租率就不用担心。尤其是对于有产业导入,有大专院校,有年轻人口涌入的城市,我们坚定看好,并且会持续在这个领域深耕。

观点地产新媒体:今年长租公寓利润还是比较低,在疫情下,有人认为目前长租公寓迎来洗牌期,您怎么看?

叶剑生:长租公寓从运营端的角度来讲洗牌是对的,前面几年被互联网风口吹得太高了,让他们忽略了本身应该关注的是服务好客户,而不是把品牌炒高,把利润炒高。

为什么会出现倒闭潮?是因为行业的监管问题。比如说像租金贷,像P2P的流入,租客租金趸交等各种模式,使一些公寓运营商忘乎所以,已经忘了他们的初衷。

现在政策在打很多的补丁,包括租金租赁法案的征求意见,包括各地对收租金帐户的监管,包括很多PE、VC投长租领域机构的反思,所以我们看到一个洗牌的过程。

这种洗牌最终会加剧行业的集中度,很有可能像海外一样,大的品牌酒店集团就五六家,中国未来也只能容纳五到六家大的公寓运营品牌,他们占有相当的市场份额。

这种洗牌对于行业整体发展是好的,因为我们从资产持有者和管理者角度来看,面粉已经贵过面包了,我们也很困惑。

今年疫情发生后,很多资产的租金开始有所回落,一些大型开发商由原本不断加码长租公寓,现在也开始做了调整,有的甚至退出,我觉得这是好的现象。

观点地产新媒体:燕邻资本选择集中式项目有没有一些特定的城市和地段要求?

叶剑生:目前我们会专注北上广深这四个一线城市,华东看好杭州、南京和苏州,华中我们非常认可武汉,西南就是成都,不到十个城市。

在城市之外,轨道交通是一个很核心的选址要点,因为我们主要提供给年轻人和上班族,我们不会覆盖太高端的人群,因为这些人需要提供的是服务式公寓,这些人群也比较少。

观点地产新媒体:您提到大社区的概念,您怎么看大社区这个概念?

叶剑生:第一,大社区的概念是可以容纳更多的人群。

第二,功能更加复合,除了居住之外,还有健身房,还有MALL,临街商铺,还会有停车位,乃至未来会有一些活跃长者的公寓,未来不是说不能进入的,包括写字楼,类似于灵活办公空间。

我们认为这种复合社区形成后,自己就会有一个生态圈,能够就近满足住客的需要。因为现在年轻人有他们的特点,生活半径不要太远。

第三,我们看到了物业增值空间。类似于十几年前我们去买房子一样,大的社区物业增长一般要超过单个住宅,未来我们要做重资产持有,社区化运营和体验要不断强化。

观点地产新媒体:对于长租公寓,大部分品牌还没盈利,但在不断追求规模,您怎么看先规模后盈利?

叶剑生:长租公寓不盈利有几个原因。第一,因为需要建立一套系统,需要很多员工,需要很优秀的IT系统,这些在我们的理解里都属于重资产投入,但是管理规模却没办法快速扩大,因为需要提炼服务标准。前期需要很重大的资本支出,来支撑未来整个系统的建设。

第二,更多是会计意义上的亏损,什么叫会计意义上的亏损?重资产包租业务大部分需要投入装修和改造,装修和改造通常根据会计准则在五年到八年需要折旧,但是物业的爬坡,不管是入住率的爬坡,还是价格的爬坡都需要时间,比如说需要一年,或者一年多。

在这种情况下会导致会计意义上的亏损,租的物业越多,前期摊销成本越大,但是项目还在爬坡,就会形成假性的技术性亏损。

第三个,不排除有很多人拿的都是面粉贵过面包的物业,这些是实质性的亏损,从拿下的第一天开始就注定要亏损,但是亏损的目的有可能是为了规模,这种有可能就是互联网烧钱模式。

我的观点是,在一个行业早期发展的时候,如果不是实质性的亏损就应该支持,如果没有规模,就没有品牌,没有服务标准,没有经验沉淀。但是这需要时间窗口,不能一味的亏损,这肯定是不合理的。

比如说有三、五万间房的时候,你的系统和经验是不是可以提高管理效率,这个时候应该在会计上有转正的需求,如果没有,就会有问题。

但是早期的规模很重要,类似于房地产前面十年发展一样。

我2004年加入房地产行业,如果不跑规模,很难挤入前10名开发商队伍中。从2004年普遍的几十亿销售规模,到现在五千亿销售规模,早期一定要靠规模。后期通过经验的沉淀,品牌的沉淀,慢慢再精耕细做。

观点地产新媒体:燕邻的模式也是通过基金投资长租存量物业,然后再交给专业运营商运作,这个链条实际上很长,如何确保每一个链条的稳定性?

叶剑生:我们认为,整个租赁行业目前还处于山脚下,这是一个很重要的判断,如果这个判断错了,这个逻辑就不复存在了。

在山脚下,最核心的是把资产做大,用规模优势、品牌优势把一些大社区低租约资产集中起来,我认为这个原材料是最关键的。没有好的材料,难为无米之炊。

有了材料之后,就要找厨师,找厨师也要找靠谱的,比如说这个行业里,我们有五六家是长期合作的,帮我们打理物业的公寓运营商。

第三,必须要对厨师有很好的管理机制,万一炒糊了怎么办?我的观点很简单,要跟投。这又回到我之前谈到的GP和LP模式,在整个基金里面我们燕邻是GP,各大金融机构是LP。但是在项目层级会把公寓运营商看成是GP,比如说魔方,我们燕邻是LP,你作为GP就必须跟投。这锅菜里面有部分成本,可能5%到20%成本是厨师要投的,如果能够卖更好的价格,就奖励更多的钱,如果卖不出好的价格,就需要制约。

我们会通过几个机制来确保,第一,优质的资产;第二,靠谱的厨师——公寓运营商;第三,好的管理机制。

这样,确保我们整个链条的安全,这个链条其实也不长,但是会更高效。

观点地产新媒体:投资长租公寓的时候,接触的项目很多,有没有感觉到“难受”的时候?

叶剑生:应该是常态,前面两年恰恰是燕邻资本第1号基金的投资期,稍微夸张一点,叫“乱棍打死老师傅”。大家拼命抢面粉,我们看到很多项目别人投了,我们都不敢投。到现在再进行复盘,不是说我们有什么预见性,而是这个行业太疯狂,行业的疯狂超出我们的想象。

第二,监管的变化,各地差异很大,比如说一些工业用地改成租赁用房,有时候我们会想象在A可以,B应该也可以,但实际上不行,这也是让我们很难受的。

第三,把项目拿过来,投资改造的时候,未来周边有很多供应量出来。因为租期是很长的,十年或二十年,前面的三年对我们基金回报率是非常重要的。后面影响会越来越小,因为时间太长了,但前面三年我们会去评判周边物业的热度。

(责任编辑:徐帅 )
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